J’ai trouvé cet article assez intéressant (en tout cas, assez pour le traduire). Au delà des conclusions que nous pouvons en tirer, je suis plus fasciné par l’échelle de la situation. Je trouve passionnant de voir les forces du marché en action, d’observer comment des millions de cas individuels peuvent créer une force commune suffisante a éreinter les marchés économiques du monde entier. J’ai essayé de ne pas exprimer mes opinions dans ma traduction. Je suis prêt à écouter vos commentaires et questions sur les chiffres présentés et leurs effets sur le marché ici à Las Vegas.
WASHINGTON (AP) - La crise des subprimes est en train de grever la reprise économique car de plus en plus de propriétaires immobiliers sont en retard sur leurs remboursements de prêts.
Les analystes s'attendent à une amélioration bientôt, mais le nombre de propriétaires en retard et se dirigeant vers une saisie du bien aura un effet persistant sur l'économie en général. Plus de 10 pour cent des propriétaires ayant une hypothèque avaient manqué au moins un paiement pour la période Janvier-Mars, la Mortgage Bankers Association a indiqué mercredi. C'est un niveau record et en hausse de 9,1 pour cent en un an. Une très forte augmentation du nombre d'emprunteurs en retard de trois mois de versements hypothécaires a conduit la hausse. Un signe encourageant est que le nombre de propriétaires en retard pour la première fois est à la baisse. En Mars, près de 3,5 pour cent des emprunteurs avaient manqué un mois de versements hypothécaires, contre environ 3,8 pour cent un an plus tôt. Environ 4,3 millions de propriétaires, soit environ 8 pour cent de tous les Américains avec un prêt hypothécaire, sont à risque de perdre leur logement, estime un groupe d’économistes. Ils ont soit manqué au moins trois mois de paiements ou sont menacés de saisie. Si les programmes de modification de prêt ne parviennent pas à aider, Les propriétés seront saisies ou vendues en « short sale » - lorsque la banque accepte de vendre la propriété pour moins que le montant de l'hypothèque initiale. De nombreux analystes prévoient que le prix des maisons va baisser à nouveau quand les propriétés seront remises sur le marché à prix bradés."C'est certainement un poids sur l'économie", a déclaré Mark Zandi, économiste en chef chez Moody's Analytics, qui prédit une baisse des prix de l’immobilier d'environ 5 pour cent et atteindre leur plus bas le printemps prochain. "Rien ne fonctionne bien dans l'économie quand les prix des logements sont en baisse." Des avantages fiscaux au niveau fédéral ont stimulé les ventes de maisons pendant quelques mois mais ont été révoqués le mois dernier. En conséquence, les nombre de demandes de prêt hypothécaire pour acheter un logement est tombé à son plus bas niveau en 13 ans cette semaine, indique la Mortgage Bankers Association dans un rapport publié mercredi. Les derniers chiffres donnés par cet organisme sont ajustés pur des variations saisonnières. Par exemple, les factures de chauffage et les dépenses de vacances ont tendance à faire augmenter les retards de paiements hypothécaires vers la fin de l'année. Beaucoup de ces emprunteurs sont à nouveau à jour quelques mois plus tard. Sans ajustements saisonniers, le nombre de prêts en retard a diminué, comme c’est la norme de l'hiver au printemps. Plus de 4,6 pour cent des propriétaires sont en situation de voir leurs biens immobiliers saisis, également un record. Mais ce nombre, ce qui n'est pas ajusté aux variations saisonnières, a augmenté légèrement depuis la fin de l'année dernière. Jay Brinkmann, économiste en chef de ce groupe, a déclaré que la crise des saisies s’est stabilisée. Les ajustements saisonniers ont exagéré le changement par rapport au trimestre précédent, a-t’il ajouté. "Je ne vois pas les signes maintenant que ça empire, mais ça va prendre un certain temps, dit-il. "Une mauvaise situation qui n’empire pas reste mauvaise quand même." Les 75 milliards de Dollars du programme de prévention de saisies du gouvernement Obama n’ont que très peu aidé à résoudre le problème. Environ 25 pour cent des 1,2 millions de propriétaires qui ont participé au programme l’année dernière ont pu modifier leurs prêts de manière permanente. Environ 23 pour cent des inscrits ont abandonné le programme pendant la phase d'introduction qui dure au moins trois mois. Beaucoup d'autres sont passés entre les mailles du filet. Ce programme de l'administration n'a pas été en mesure d'aider Dan Felipe, 61 ans, de Winton en Californie.Il est tombé dans des difficultés financières quand l'économie a sombré. Il avait 70.000 dollars de prêts, souscrits pour garder son entreprise à flot. En danger de perdre sa maison, il a essayé d'obtenir une modification de ses prêts hypothécaires par la Banque « Bank Of America ». La banque lui a permis de joindre le programme d’aide du gouvernement en août dernier, mais n'a pas réduit ses mensualités hypothécaires de façon permanente. "Je n'ai jamais été dans ce genre de pétrin", a déclaré Felipe. «J'ai pris soin de ma famille pendant les 20 dernières années." Une porte-parole de Bank of America a déclaré que les prêts de Felipe ne remplissent pas les critères du programme d'Obama. Elle a dit que la banque pourrait réexaminer son cas et lui conseiller d'autres options à envisager. Des difficultés économiques, telles que la perte d’un emploi ou une baisse de revenus, sont les causes principales des saisies cette année. A l’origine de la crise, les normes de prêts laxistes et des taux variables étaient la première cause. Mais maintenant, les propriétaires ayant un bon historique de crédit avec des prêts classiques à taux fixe font désormais aussi partie du groupe croissant de propriétaires approchant la saisie. Ces emprunteurs ont constitué près de 37 pour cent des saisies de nouvelles dans le premier trimestre de l'année, en hausse par rapport à 29 pour cent l’année précédente. Les prêts «subprime» risqués à taux variable qui ont déclenché la crise des saisies ne représentent plus qu’une petite partie du nombre des saisies récentes. Pour la période entre Janvier et Mars 2010 Ils représentaient 14 pour cent des saisies, par rapport à 27 pour cent pendant la même période en 2009.
Article original par Alan Zibel, qui écrit pour l’agence AP.
Article traduit de l’anglais.
Wednesday, May 19, 2010
Friday, May 7, 2010
La Crise des "Subprime" touche aussi l'immobilier de Luxe
Voici une adaptation en Français d'un article US que je viens de lire.
Si vous lisez ceci, n'hesitez pas à m'envoyer vos commentaires et questions.
Piscines chauffées, vues sur l'océan et salles de cinéma privées ne sont pas ce que la plupart des gens s'attendent à trouver dans une propriété en « foreclosure », Mais beaucoup plus de maisons de haut de gamme (maisons à plus d'un million de dollars) ont été saisies par les banques cette année que les années précédentes.
Les saisies de maisons valant plus de 1 million de dollars a commencé à augmenter à la fin de 2009, selon les données exclusives fournies par l’organisme qui gère le site RealtyTrac. Les saisies bancaires ont atteint un sommet en Février 2010, dernier mois dont les données sont disponibles. En Février, 4.169 maisons étaient en processus de saisie, soit ayant reçu un avis d'éviction, un avis de ventes aux enchères, ou ont été saisies. C'est une augmentation de 121 pour cent en un an. Cette augmentation du nombre de saisies intervient au moment où des experts en habitation interprètent les chiffre des saisies dans les propriétés à bas prix et prix moyens comme des signes de stabilisation. "Ces propriétaires de biens de haut de gamme ont été capables de repousser l’échéance plus longtemps», explique l'analyste indépendant immobilier Jack McCabe, PDG de McCabe Research and Consulting en Floride du Sud. «Les propriétaires de bas de gamme ont été les premiers à voir les saisies escalader parce qu'ils n'ont généralement pas les réserves de trésorerie ou le crédit disponibles que les propriétaires de luxe peuvent avoir. Ils avaient la capacité de prendre leurs cartes de crédit et retirer des milliers de dollars pour couvrir leurs mensualités tandis que les propriétaires de biens à valeurs moindres n’avaient déjà plus de coussin financier. »
McCabe s'attend à voir les saisies dans le marché haut de gamme augmenter encore en 2011. Bien que les données RealtyTrac soient d’ordre national (non disponibles à échelle régionale ou pour une ville en particulier), les chiffres indiquent que le problème est grandissant dans tous les marchés du pays. Bien sûr, les catégories classées haut de gamme et de luxe varient considérablement d'un marché à l’autre. Dans certaines banlieues du Nord-est ou en Californie, par exemple, les maisons à plus de 1 million de Dollars sont assez communes, mais à l'échelle nationale, ces propriétés ne représentent que 1,1 pour cent du parc de logements. "Nous avons vu une augmentation, dans la gamme de prix de plus de 1 Million de Dollars du de saisies et de ventes à découvert (Short Sales) dans la région de Chicago», dit Jim Kinney, vice-président des ventes de maisons de luxe à Baird et Warner. Il dit que des 295 millions de dollars de résidences vendues dans la période Janvier-avril de cette année, 37 millions étaient soit des saisies bancaires ou des ventes à perte (Short Sale - quand une banque et le propriétaire se mettent d'accord pour vendre un bien pour moins que le montant du prêt.)
Durant la même période de l’année précédente 10 millions de dollars sur 231 appartenaient à ces catégories. Dans la région de Fort Myers en Floride, un marché des résidences secondaires pour les riches, Mike McMurray de McMurray et Nette et le VIP Realty Group, affirme qu'il a vu quelques maisons saisies sur le marché, alors qu’il n’y en avait aucune l'an dernier. Il est actuellement l’agent pour une maison de 4800 pieds carrés offerte à $3,65 millions sur Captiva Island, où les saisies sont généralement très rares. Cette saisie est une demeure de cinq chambres et a 150 pieds de front de mer sur la côte du Golfe. « Nous en voyons arriver de plus en plus », dit McMurray. Les données montrent que le problème est partout dans le comté. Le nombre d’emprunteurs en retard de 90 jours ou plus sur des prêts au logement d’une valeur de plus d'un million de dollars a atteint un sommet en Février à 13,3 pour cent, Ce taux est plus élevé que le taux national de 8,6 pour cent, selon les données de la firme immobilière First American CoreLogic. Les procédures de saisies commencent généralement à démarrer après qu’un propriétaire est delà de 90 jours de retard sur ses mensualités, disent les experts. Une différence dans le marché haut de gamme est que les prêteurs sont disposés à faire plus pour éviter une saisie, soit en essayant une renégociation ou en acceptant les termes d’une vente à perte (Short Sale) en dernier recours. "Les banques préfèrent la voie de vente à découvert», affirme Andrew Lepage, analyste au cabinet recherche de bien Immobilier DataQuick. "Il ya beaucoup plus d'argent en jeu, et l'entretien d’un bien saisi peut être très élevé en attendant un nouvel acheteur." Un appartement à 1,15 millions de dollars à Chicago dans un building historique de grand standing (The Palmolive building) a d'abord été proposé comme une vente à découvert, mais après n’avoir pas pu trouver d’acheteur a été saisi par la banque, explique Janice Corley, fondatrice de Sudler Sotheby's International Realty qui représente le vendeur. L’appartement a vue sur le lac et une longue liste d'équipements de luxe dont un sauna, un portier à plein temps et une salle de sport. L'augmentation des saisies bancaires à Las Vegas a donné l’idée a un agent immobilier local d’organiser des visites de saisies haut de gamme de la ville par jet privé gratuit. La compagnie « Luxury Homes of Las Vegas » et le tour operator « JetSuite Air » se sont associés pour offrir le voyage aller retour gratuit en jet privé à des acheteurs potentiels de Los Angeles. Au menu de la visite : Trois saisies bancaires de luxe dont les prix sont compris entre 4,9 $ et 6,1 millions de dollars. Agent Ken Lowman a dit qu'il a déjà organisé trois tours sur une période d'une semaine et espère étendre l'offre aux acheteurs d'autres villes de la côte Ouest. Il ya juste trop de concurrence, dit Lowman. «Il faut une approche novatrice de ce genre pour obtenir des résultats."
Si vous lisez ceci, n'hesitez pas à m'envoyer vos commentaires et questions.
Piscines chauffées, vues sur l'océan et salles de cinéma privées ne sont pas ce que la plupart des gens s'attendent à trouver dans une propriété en « foreclosure », Mais beaucoup plus de maisons de haut de gamme (maisons à plus d'un million de dollars) ont été saisies par les banques cette année que les années précédentes.
Les saisies de maisons valant plus de 1 million de dollars a commencé à augmenter à la fin de 2009, selon les données exclusives fournies par l’organisme qui gère le site RealtyTrac. Les saisies bancaires ont atteint un sommet en Février 2010, dernier mois dont les données sont disponibles. En Février, 4.169 maisons étaient en processus de saisie, soit ayant reçu un avis d'éviction, un avis de ventes aux enchères, ou ont été saisies. C'est une augmentation de 121 pour cent en un an. Cette augmentation du nombre de saisies intervient au moment où des experts en habitation interprètent les chiffre des saisies dans les propriétés à bas prix et prix moyens comme des signes de stabilisation. "Ces propriétaires de biens de haut de gamme ont été capables de repousser l’échéance plus longtemps», explique l'analyste indépendant immobilier Jack McCabe, PDG de McCabe Research and Consulting en Floride du Sud. «Les propriétaires de bas de gamme ont été les premiers à voir les saisies escalader parce qu'ils n'ont généralement pas les réserves de trésorerie ou le crédit disponibles que les propriétaires de luxe peuvent avoir. Ils avaient la capacité de prendre leurs cartes de crédit et retirer des milliers de dollars pour couvrir leurs mensualités tandis que les propriétaires de biens à valeurs moindres n’avaient déjà plus de coussin financier. »
McCabe s'attend à voir les saisies dans le marché haut de gamme augmenter encore en 2011. Bien que les données RealtyTrac soient d’ordre national (non disponibles à échelle régionale ou pour une ville en particulier), les chiffres indiquent que le problème est grandissant dans tous les marchés du pays. Bien sûr, les catégories classées haut de gamme et de luxe varient considérablement d'un marché à l’autre. Dans certaines banlieues du Nord-est ou en Californie, par exemple, les maisons à plus de 1 million de Dollars sont assez communes, mais à l'échelle nationale, ces propriétés ne représentent que 1,1 pour cent du parc de logements. "Nous avons vu une augmentation, dans la gamme de prix de plus de 1 Million de Dollars du de saisies et de ventes à découvert (Short Sales) dans la région de Chicago», dit Jim Kinney, vice-président des ventes de maisons de luxe à Baird et Warner. Il dit que des 295 millions de dollars de résidences vendues dans la période Janvier-avril de cette année, 37 millions étaient soit des saisies bancaires ou des ventes à perte (Short Sale - quand une banque et le propriétaire se mettent d'accord pour vendre un bien pour moins que le montant du prêt.)
Durant la même période de l’année précédente 10 millions de dollars sur 231 appartenaient à ces catégories. Dans la région de Fort Myers en Floride, un marché des résidences secondaires pour les riches, Mike McMurray de McMurray et Nette et le VIP Realty Group, affirme qu'il a vu quelques maisons saisies sur le marché, alors qu’il n’y en avait aucune l'an dernier. Il est actuellement l’agent pour une maison de 4800 pieds carrés offerte à $3,65 millions sur Captiva Island, où les saisies sont généralement très rares. Cette saisie est une demeure de cinq chambres et a 150 pieds de front de mer sur la côte du Golfe. « Nous en voyons arriver de plus en plus », dit McMurray. Les données montrent que le problème est partout dans le comté. Le nombre d’emprunteurs en retard de 90 jours ou plus sur des prêts au logement d’une valeur de plus d'un million de dollars a atteint un sommet en Février à 13,3 pour cent, Ce taux est plus élevé que le taux national de 8,6 pour cent, selon les données de la firme immobilière First American CoreLogic. Les procédures de saisies commencent généralement à démarrer après qu’un propriétaire est delà de 90 jours de retard sur ses mensualités, disent les experts. Une différence dans le marché haut de gamme est que les prêteurs sont disposés à faire plus pour éviter une saisie, soit en essayant une renégociation ou en acceptant les termes d’une vente à perte (Short Sale) en dernier recours. "Les banques préfèrent la voie de vente à découvert», affirme Andrew Lepage, analyste au cabinet recherche de bien Immobilier DataQuick. "Il ya beaucoup plus d'argent en jeu, et l'entretien d’un bien saisi peut être très élevé en attendant un nouvel acheteur." Un appartement à 1,15 millions de dollars à Chicago dans un building historique de grand standing (The Palmolive building) a d'abord été proposé comme une vente à découvert, mais après n’avoir pas pu trouver d’acheteur a été saisi par la banque, explique Janice Corley, fondatrice de Sudler Sotheby's International Realty qui représente le vendeur. L’appartement a vue sur le lac et une longue liste d'équipements de luxe dont un sauna, un portier à plein temps et une salle de sport. L'augmentation des saisies bancaires à Las Vegas a donné l’idée a un agent immobilier local d’organiser des visites de saisies haut de gamme de la ville par jet privé gratuit. La compagnie « Luxury Homes of Las Vegas » et le tour operator « JetSuite Air » se sont associés pour offrir le voyage aller retour gratuit en jet privé à des acheteurs potentiels de Los Angeles. Au menu de la visite : Trois saisies bancaires de luxe dont les prix sont compris entre 4,9 $ et 6,1 millions de dollars. Agent Ken Lowman a dit qu'il a déjà organisé trois tours sur une période d'une semaine et espère étendre l'offre aux acheteurs d'autres villes de la côte Ouest. Il ya juste trop de concurrence, dit Lowman. «Il faut une approche novatrice de ce genre pour obtenir des résultats."
Wednesday, May 5, 2010
Lexique Immobilier en Français.
Lexique des termes de l’immobilier Américain :
ARM (Adjustable Rate Mortgage) :
Prêt à taux variables. En général les taux commencent très bas et restent ainsi pendant une courte période (2ans, 3ans ou rarement 5ans) avant d’augmenter brusquement et rapidement.
AUCTIONS /TRUSTEE’S DEEDS :
Deux types distincts de ventes immobilières aux enchères.
« Auctions » : Les enchères sont tenues plusieurs fois par an par de grosses compagnies de liquidation de biens ; les acheteurs potentiels sont requis d’être accompagnés d’un agent immobilier. Acheter un bien à ces enchères peut être une bonne affaire mais il y a une sérieuse part de risque ajouté. Nous pouvons vous communiquer plus de détails si la voie des enchères vous intéresse ; Je suis autorise et accrédité dans toutes les maisons d’enchères.
« Trustee’s Deed » : Ceci est une manière de prendre possession d’un titre de propriété. Apres qu’un organisme foncier ait repris la possession du bien (par le biais d’une « Foreclosure » ou autre). Avant que l’organisme foncier ne rajoute le bien à son portefeuille, la loi dicte que le bien doit être mis en vente une dernière fois. L’idée est de donner une dernière chance au propriétaire expulsé de racheter son bien et expurger sa dette. C’est aussi une dernière chance pour la banque de se débarrasser d’un bien dont elle ne veut pas. Il est possible à ce moment pour un investisseur de mettre une offre sur un bien et l’obtenir à une valeur en deçà des prix du marché.
BALLOON MORTGAGE :
Un prêt immobilier avec un remboursement complet dû après un certain nombre de mensualités.
ESCROW :
L’équivalent des services d’en notaire. Compagnie indépendante et régulée par l’état du Nevada. L’ « Escrow Company » sert en quelque sorte d’arbitre neutre pour faciliter la transaction. Cette compagnie s’occupe de toutes les recherches pour vérifier qu’il n’y a pas de problèmes comme des taxes impayées ou des factures oubliées attachées à la propriété. La compagnie s’occupe aussi de la proration des différentes charges, taxes etc. pour que l’acheteur ne paie que sa juste part le jour de la transaction.
EURO VS. USD :
Utilisation d’un taux de change avantageux pour maximiser les profits.
FLIPPING :
Action de revendre rapidement après achat un bien immobilier pour créer un profit.
Cela n’a rien de négatif si le propriétaire rajoute de la valeur au produit (en l’améliorant) ; par contre, si le propriétaire temporaire ne fait que tenir le titre de propriété pendant une courte période pour profiter de la volatilité des prix et faire un profit sans ajouter de valeur au produit, cela ne peut que mal finir comme un jeu de chaises musicales !
FORECLOSURE/REO :
C’est tout simplement l’action qu’entreprend une banque quand les termes d’un prêt ne sont pas suivis. La banque prend possession du bien qui était utilisé pour garantir le prêt. Une « Foreclosure » est donc une propriété qui appartient à une banque. REO signifie « Real Estate Owned », c’est un terme de comptabilité utilise par les banques pour catégoriser les biens obtenus après une « Foreclosure ».
HELOC (Home Equity Line Of Credit):
Prêt à la consommation accordé au propriétaire d’un bien contre un intérêt dans le bien. Comme une carte de crédit « revolving » mais qui serait garantie par une hypothèque secondaire sur un bien foncier. Type de prêt très populaire quand il semblait que l’augmentation rapide des prix de l’immobilier était sans fin.
HOA (Home Owners Association) :
L’équivalent d’un syndic de copropriété. L’association décide des règles de vie dans une résidence ou une communauté. Le but de cet organisme est de maintenir la valeur des biens immobiliers qu’il régit. Certaines règles peuvent être très stricte et sembler étrange (comme décider de quelle couleur une maison peut être peinte ou quels types de véhicules peuvent être gares devant votre domicile (exclusion de « pick ups » ou de véhicules commerciaux). Il convient de regarder ces règles avec beaucoup d’attention car certaines restrictions peuvent affecter le revenu d’un bien et surtout son prix à la revente.
LTV (Loan To Value) :
Rapport entre le montant d’un prêt et la valeur du bien mis en caution pour le prêt.
Un rapport à 100% ou plus indique que l’organisme préteur est en position de risque. Une banque vous offrait un prêt au montant supérieur au prix d’achat d’un produit immobilier, libre au propriétaire d’utiliser cet argent pour n’importe quelle raison. La garantie financière de la banque résidait dans l’augmentation sans fin de la valeur du produit mis en hypothèque (nous avons vu comment cela c’est passé !).
MLS (Multiple Listing Service) :
Liste de toutes les propriétés à vendre dans un marché. Seuls les agents immobiliers (REALTOR ®) ont accès a cette banque de données.
Nous avons aussi accès a tous les registres de l’immobilier (Tax Records) pour nous permettre de suivre l’évolution de la valeur d’un bien. Le système est conçu pour que le vendeur d’un bien ait son produit exposé à tous les acheteurs et réciproquement, un acheteur potentiel est sure de voir tous les biens qui correspondent à ses critères. Pas besoin d’aller d’agence en agence par crainte de manquer la bonne affaire.
MORTGAGE :
Prêt immobilier Américain. Le prêt est garanti par un intérêt dans la propriété achetée. Si un organisme financier vous prête 80% de la valeur d’un bien, 80% de ce bien appartient au préteur jusqu’à ce que vous ayez repayé le prêt. Si vous faites plusieurs prêts, vous aurez un prêt dont le remboursement sera prioritaire (Senior) avec les autres prêts (Junior Loans) se partageant les miettes (s’il en reste !). Il est possible qu’un bien perde une grosse part de sa valeur (comme cela à été le cas récemment). En cas de défaut de l’emprunteur, il est possible que le prêt principal ne soit que partiellement rembourse et que les autres prêts soient promptement éliminés.
NEGATIVE AMORTIZATION :
Le montant des mensualités de remboursement ne couvrent même pas les intérêts sur le prêt. Le manque à gagner est rajoute sur le prêt ; donc plus vous faites de paiements, plus le montant de votre prêt augmente !
NINJA LOANS :
Ne riez pas ! Nom donné à certain produits « Subprime »: No Income, No Job: Approved!
SHORT SALE :
Vente d’un bien quand l’organisme foncier préteur accepte de prendre une perte sur la valeur du bien. Exemple simpliste : Mr Smith doit $200,000 sur une maison qui n’en vaut plus que $120,000. La banque accepte qu’il vende la maison au prix du marché et éponge une perte de $80,000. La banque préfère cette option plutôt que de se retrouver propriétaire d’un bien qu’elle ne veut pas (Foreclosure) et doit entretenir avant de la mettre sur le marché en épongeant une perte encore plus grosse. Les banques sont dans le business des prêts et ne veulent pas être propriétaires de centaines de milliers de maisons.
SIDs /LIDs :
Special Improvement District/Local Improvement district. Ce sont des emprunts souscrits par des collectivités (en général lors de leur construction). Rembourses par les propriétaires dans une collectivité, ces charges sont à considérer sérieusement avant une acquisition.
STATED INCOME LOAN :
Un type de prêt ou l’emprunteur n’est pas oblige de montrer les preuves de sa capacité à rembourser les mensualités.
SUBPRIME :
Nom donné à des prêts risqués accordés à des emprunteurs dont les critères de qualification sont en dessous des normes raisonnables de l’industrie.
Le problème majeur de ces prêts est qu’ils étaient rassembles (Bundled) et revendus comme produits financiers solides à des investisseurs du monde entier.
TEASER RATE :
Tau d’introduction d’un prêt avant que ne commence l’augmentation des mensualités.
ARM (Adjustable Rate Mortgage) :
Prêt à taux variables. En général les taux commencent très bas et restent ainsi pendant une courte période (2ans, 3ans ou rarement 5ans) avant d’augmenter brusquement et rapidement.
AUCTIONS /TRUSTEE’S DEEDS :
Deux types distincts de ventes immobilières aux enchères.
« Auctions » : Les enchères sont tenues plusieurs fois par an par de grosses compagnies de liquidation de biens ; les acheteurs potentiels sont requis d’être accompagnés d’un agent immobilier. Acheter un bien à ces enchères peut être une bonne affaire mais il y a une sérieuse part de risque ajouté. Nous pouvons vous communiquer plus de détails si la voie des enchères vous intéresse ; Je suis autorise et accrédité dans toutes les maisons d’enchères.
« Trustee’s Deed » : Ceci est une manière de prendre possession d’un titre de propriété. Apres qu’un organisme foncier ait repris la possession du bien (par le biais d’une « Foreclosure » ou autre). Avant que l’organisme foncier ne rajoute le bien à son portefeuille, la loi dicte que le bien doit être mis en vente une dernière fois. L’idée est de donner une dernière chance au propriétaire expulsé de racheter son bien et expurger sa dette. C’est aussi une dernière chance pour la banque de se débarrasser d’un bien dont elle ne veut pas. Il est possible à ce moment pour un investisseur de mettre une offre sur un bien et l’obtenir à une valeur en deçà des prix du marché.
BALLOON MORTGAGE :
Un prêt immobilier avec un remboursement complet dû après un certain nombre de mensualités.
ESCROW :
L’équivalent des services d’en notaire. Compagnie indépendante et régulée par l’état du Nevada. L’ « Escrow Company » sert en quelque sorte d’arbitre neutre pour faciliter la transaction. Cette compagnie s’occupe de toutes les recherches pour vérifier qu’il n’y a pas de problèmes comme des taxes impayées ou des factures oubliées attachées à la propriété. La compagnie s’occupe aussi de la proration des différentes charges, taxes etc. pour que l’acheteur ne paie que sa juste part le jour de la transaction.
EURO VS. USD :
Utilisation d’un taux de change avantageux pour maximiser les profits.
FLIPPING :
Action de revendre rapidement après achat un bien immobilier pour créer un profit.
Cela n’a rien de négatif si le propriétaire rajoute de la valeur au produit (en l’améliorant) ; par contre, si le propriétaire temporaire ne fait que tenir le titre de propriété pendant une courte période pour profiter de la volatilité des prix et faire un profit sans ajouter de valeur au produit, cela ne peut que mal finir comme un jeu de chaises musicales !
FORECLOSURE/REO :
C’est tout simplement l’action qu’entreprend une banque quand les termes d’un prêt ne sont pas suivis. La banque prend possession du bien qui était utilisé pour garantir le prêt. Une « Foreclosure » est donc une propriété qui appartient à une banque. REO signifie « Real Estate Owned », c’est un terme de comptabilité utilise par les banques pour catégoriser les biens obtenus après une « Foreclosure ».
HELOC (Home Equity Line Of Credit):
Prêt à la consommation accordé au propriétaire d’un bien contre un intérêt dans le bien. Comme une carte de crédit « revolving » mais qui serait garantie par une hypothèque secondaire sur un bien foncier. Type de prêt très populaire quand il semblait que l’augmentation rapide des prix de l’immobilier était sans fin.
HOA (Home Owners Association) :
L’équivalent d’un syndic de copropriété. L’association décide des règles de vie dans une résidence ou une communauté. Le but de cet organisme est de maintenir la valeur des biens immobiliers qu’il régit. Certaines règles peuvent être très stricte et sembler étrange (comme décider de quelle couleur une maison peut être peinte ou quels types de véhicules peuvent être gares devant votre domicile (exclusion de « pick ups » ou de véhicules commerciaux). Il convient de regarder ces règles avec beaucoup d’attention car certaines restrictions peuvent affecter le revenu d’un bien et surtout son prix à la revente.
LTV (Loan To Value) :
Rapport entre le montant d’un prêt et la valeur du bien mis en caution pour le prêt.
Un rapport à 100% ou plus indique que l’organisme préteur est en position de risque. Une banque vous offrait un prêt au montant supérieur au prix d’achat d’un produit immobilier, libre au propriétaire d’utiliser cet argent pour n’importe quelle raison. La garantie financière de la banque résidait dans l’augmentation sans fin de la valeur du produit mis en hypothèque (nous avons vu comment cela c’est passé !).
MLS (Multiple Listing Service) :
Liste de toutes les propriétés à vendre dans un marché. Seuls les agents immobiliers (REALTOR ®) ont accès a cette banque de données.
Nous avons aussi accès a tous les registres de l’immobilier (Tax Records) pour nous permettre de suivre l’évolution de la valeur d’un bien. Le système est conçu pour que le vendeur d’un bien ait son produit exposé à tous les acheteurs et réciproquement, un acheteur potentiel est sure de voir tous les biens qui correspondent à ses critères. Pas besoin d’aller d’agence en agence par crainte de manquer la bonne affaire.
MORTGAGE :
Prêt immobilier Américain. Le prêt est garanti par un intérêt dans la propriété achetée. Si un organisme financier vous prête 80% de la valeur d’un bien, 80% de ce bien appartient au préteur jusqu’à ce que vous ayez repayé le prêt. Si vous faites plusieurs prêts, vous aurez un prêt dont le remboursement sera prioritaire (Senior) avec les autres prêts (Junior Loans) se partageant les miettes (s’il en reste !). Il est possible qu’un bien perde une grosse part de sa valeur (comme cela à été le cas récemment). En cas de défaut de l’emprunteur, il est possible que le prêt principal ne soit que partiellement rembourse et que les autres prêts soient promptement éliminés.
NEGATIVE AMORTIZATION :
Le montant des mensualités de remboursement ne couvrent même pas les intérêts sur le prêt. Le manque à gagner est rajoute sur le prêt ; donc plus vous faites de paiements, plus le montant de votre prêt augmente !
NINJA LOANS :
Ne riez pas ! Nom donné à certain produits « Subprime »: No Income, No Job: Approved!
SHORT SALE :
Vente d’un bien quand l’organisme foncier préteur accepte de prendre une perte sur la valeur du bien. Exemple simpliste : Mr Smith doit $200,000 sur une maison qui n’en vaut plus que $120,000. La banque accepte qu’il vende la maison au prix du marché et éponge une perte de $80,000. La banque préfère cette option plutôt que de se retrouver propriétaire d’un bien qu’elle ne veut pas (Foreclosure) et doit entretenir avant de la mettre sur le marché en épongeant une perte encore plus grosse. Les banques sont dans le business des prêts et ne veulent pas être propriétaires de centaines de milliers de maisons.
SIDs /LIDs :
Special Improvement District/Local Improvement district. Ce sont des emprunts souscrits par des collectivités (en général lors de leur construction). Rembourses par les propriétaires dans une collectivité, ces charges sont à considérer sérieusement avant une acquisition.
STATED INCOME LOAN :
Un type de prêt ou l’emprunteur n’est pas oblige de montrer les preuves de sa capacité à rembourser les mensualités.
SUBPRIME :
Nom donné à des prêts risqués accordés à des emprunteurs dont les critères de qualification sont en dessous des normes raisonnables de l’industrie.
Le problème majeur de ces prêts est qu’ils étaient rassembles (Bundled) et revendus comme produits financiers solides à des investisseurs du monde entier.
TEASER RATE :
Tau d’introduction d’un prêt avant que ne commence l’augmentation des mensualités.
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