La Crise des "Subprime" touche aussi l'immobilier de Luxe

Voici une adaptation en Français d'un article US que je viens de lire.
Si vous lisez ceci, n'hesitez pas à m'envoyer vos commentaires et questions.

Piscines chauffées, vues sur l'océan et salles de cinéma privées ne sont pas ce que la plupart des gens s'attendent à trouver dans une propriété en « foreclosure », Mais beaucoup plus de maisons de haut de gamme (maisons à plus d'un million de dollars) ont été saisies par les banques cette année que les années précédentes.
Les saisies de maisons valant plus de 1 million de dollars a commencé à augmenter à la fin de 2009, selon les données exclusives fournies par l’organisme qui gère le site RealtyTrac. Les saisies bancaires ont atteint un sommet en Février 2010, dernier mois dont les données sont disponibles. En Février, 4.169 maisons étaient en processus de saisie, soit ayant reçu un avis d'éviction, un avis de ventes aux enchères, ou ont été saisies. C'est une augmentation de 121 pour cent en un an. Cette augmentation du nombre de saisies intervient au moment où des experts en habitation interprètent les chiffre des saisies dans les propriétés à bas prix et prix moyens comme des signes de stabilisation. "Ces propriétaires de biens de haut de gamme ont été capables de repousser l’échéance plus longtemps», explique l'analyste indépendant immobilier Jack McCabe, PDG de McCabe Research and Consulting en Floride du Sud. «Les propriétaires de bas de gamme ont été les premiers à voir les saisies escalader parce qu'ils n'ont généralement pas les réserves de trésorerie ou le crédit disponibles que les propriétaires de luxe peuvent avoir. Ils avaient la capacité de prendre leurs cartes de crédit et retirer des milliers de dollars pour couvrir leurs mensualités tandis que les propriétaires de biens à valeurs moindres n’avaient déjà plus de coussin financier. »
McCabe s'attend à voir les saisies dans le marché haut de gamme augmenter encore en 2011. Bien que les données RealtyTrac soient d’ordre national (non disponibles à échelle régionale ou pour une ville en particulier), les chiffres indiquent que le problème est grandissant dans tous les marchés du pays. Bien sûr, les catégories classées haut de gamme et de luxe varient considérablement d'un marché à l’autre. Dans certaines banlieues du Nord-est ou en Californie, par exemple, les maisons à plus de 1 million de Dollars sont assez communes, mais à l'échelle nationale, ces propriétés ne représentent que 1,1 pour cent du parc de logements. "Nous avons vu une augmentation, dans la gamme de prix de plus de 1 Million de Dollars du de saisies et de ventes à découvert (Short Sales) dans la région de Chicago», dit Jim Kinney, vice-président des ventes de maisons de luxe à Baird et Warner. Il dit que des 295 millions de dollars de résidences vendues dans la période Janvier-avril de cette année, 37 millions étaient soit des saisies bancaires ou des ventes à perte (Short Sale - quand une banque et le propriétaire se mettent d'accord pour vendre un bien pour moins que le montant du prêt.)
Durant la même période de l’année précédente 10 millions de dollars sur 231 appartenaient à ces catégories. Dans la région de Fort Myers en Floride, un marché des résidences secondaires pour les riches, Mike McMurray de McMurray et Nette et le VIP Realty Group, affirme qu'il a vu quelques maisons saisies sur le marché, alors qu’il n’y en avait aucune l'an dernier. Il est actuellement l’agent pour une maison de 4800 pieds carrés offerte à $3,65 millions sur Captiva Island, où les saisies sont généralement très rares. Cette saisie est une demeure de cinq chambres et a 150 pieds de front de mer sur la côte du Golfe. « Nous en voyons arriver de plus en plus », dit McMurray. Les données montrent que le problème est partout dans le comté. Le nombre d’emprunteurs en retard de 90 jours ou plus sur des prêts au logement d’une valeur de plus d'un million de dollars a atteint un sommet en Février à 13,3 pour cent, Ce taux est plus élevé que le taux national de 8,6 pour cent, selon les données de la firme immobilière First American CoreLogic. Les procédures de saisies commencent généralement à démarrer après qu’un propriétaire est delà de 90 jours de retard sur ses mensualités, disent les experts. Une différence dans le marché haut de gamme est que les prêteurs sont disposés à faire plus pour éviter une saisie, soit en essayant une renégociation ou en acceptant les termes d’une vente à perte (Short Sale) en dernier recours. "Les banques préfèrent la voie de vente à découvert», affirme Andrew Lepage, analyste au cabinet recherche de bien Immobilier DataQuick. "Il ya beaucoup plus d'argent en jeu, et l'entretien d’un bien saisi peut être très élevé en attendant un nouvel acheteur." Un appartement à 1,15 millions de dollars à Chicago dans un building historique de grand standing (The Palmolive building) a d'abord été proposé comme une vente à découvert, mais après n’avoir pas pu trouver d’acheteur a été saisi par la banque, explique Janice Corley, fondatrice de Sudler Sotheby's International Realty qui représente le vendeur. L’appartement a vue sur le lac et une longue liste d'équipements de luxe dont un sauna, un portier à plein temps et une salle de sport. L'augmentation des saisies bancaires à Las Vegas a donné l’idée a un agent immobilier local d’organiser des visites de saisies haut de gamme de la ville par jet privé gratuit. La compagnie « Luxury Homes of Las Vegas » et le tour operator « JetSuite Air » se sont associés pour offrir le voyage aller retour gratuit en jet privé à des acheteurs potentiels de Los Angeles. Au menu de la visite : Trois saisies bancaires de luxe dont les prix sont compris entre 4,9 $ et 6,1 millions de dollars. Agent Ken Lowman a dit qu'il a déjà organisé trois tours sur une période d'une semaine et espère étendre l'offre aux acheteurs d'autres villes de la côte Ouest. Il ya juste trop de concurrence, dit Lowman. «Il faut une approche novatrice de ce genre pour obtenir des résultats."