Lexique Immobilier en Français.

Lexique des termes de l’immobilier Américain :

ARM (Adjustable Rate Mortgage) :
Prêt à taux variables. En général les taux commencent très bas et restent ainsi pendant une courte période (2ans, 3ans ou rarement 5ans) avant d’augmenter brusquement et rapidement.

AUCTIONS /TRUSTEE’S DEEDS :
Deux types distincts de ventes immobilières aux enchères.
« Auctions » : Les enchères sont tenues plusieurs fois par an par de grosses compagnies de liquidation de biens ; les acheteurs potentiels sont requis d’être accompagnés d’un agent immobilier. Acheter un bien à ces enchères peut être une bonne affaire mais il y a une sérieuse part de risque ajouté. Nous pouvons vous communiquer plus de détails si la voie des enchères vous intéresse ; Je suis autorise et accrédité dans toutes les maisons d’enchères.
« Trustee’s Deed » : Ceci est une manière de prendre possession d’un titre de propriété. Apres qu’un organisme foncier ait repris la possession du bien (par le biais d’une « Foreclosure » ou autre). Avant que l’organisme foncier ne rajoute le bien à son portefeuille, la loi dicte que le bien doit être mis en vente une dernière fois. L’idée est de donner une dernière chance au propriétaire expulsé de racheter son bien et expurger sa dette. C’est aussi une dernière chance pour la banque de se débarrasser d’un bien dont elle ne veut pas. Il est possible à ce moment pour un investisseur de mettre une offre sur un bien et l’obtenir à une valeur en deçà des prix du marché.

BALLOON MORTGAGE :
Un prêt immobilier avec un remboursement complet dû après un certain nombre de mensualités.

ESCROW :
L’équivalent des services d’en notaire. Compagnie indépendante et régulée par l’état du Nevada. L’ « Escrow Company » sert en quelque sorte d’arbitre neutre pour faciliter la transaction. Cette compagnie s’occupe de toutes les recherches pour vérifier qu’il n’y a pas de problèmes comme des taxes impayées ou des factures oubliées attachées à la propriété. La compagnie s’occupe aussi de la proration des différentes charges, taxes etc. pour que l’acheteur ne paie que sa juste part le jour de la transaction.

EURO VS. USD :
Utilisation d’un taux de change avantageux pour maximiser les profits.

FLIPPING :
Action de revendre rapidement après achat un bien immobilier pour créer un profit.
Cela n’a rien de négatif si le propriétaire rajoute de la valeur au produit (en l’améliorant) ; par contre, si le propriétaire temporaire ne fait que tenir le titre de propriété pendant une courte période pour profiter de la volatilité des prix et faire un profit sans ajouter de valeur au produit, cela ne peut que mal finir comme un jeu de chaises musicales !

FORECLOSURE/REO :
C’est tout simplement l’action qu’entreprend une banque quand les termes d’un prêt ne sont pas suivis. La banque prend possession du bien qui était utilisé pour garantir le prêt. Une « Foreclosure » est donc une propriété qui appartient à une banque. REO signifie « Real Estate Owned », c’est un terme de comptabilité utilise par les banques pour catégoriser les biens obtenus après une « Foreclosure ».


HELOC (Home Equity Line Of Credit):
Prêt à la consommation accordé au propriétaire d’un bien contre un intérêt dans le bien. Comme une carte de crédit « revolving » mais qui serait garantie par une hypothèque secondaire sur un bien foncier. Type de prêt très populaire quand il semblait que l’augmentation rapide des prix de l’immobilier était sans fin.


HOA (Home Owners Association) :
L’équivalent d’un syndic de copropriété. L’association décide des règles de vie dans une résidence ou une communauté. Le but de cet organisme est de maintenir la valeur des biens immobiliers qu’il régit. Certaines règles peuvent être très stricte et sembler étrange (comme décider de quelle couleur une maison peut être peinte ou quels types de véhicules peuvent être gares devant votre domicile (exclusion de « pick ups » ou de véhicules commerciaux). Il convient de regarder ces règles avec beaucoup d’attention car certaines restrictions peuvent affecter le revenu d’un bien et surtout son prix à la revente.

LTV (Loan To Value) :
Rapport entre le montant d’un prêt et la valeur du bien mis en caution pour le prêt.
Un rapport à 100% ou plus indique que l’organisme préteur est en position de risque. Une banque vous offrait un prêt au montant supérieur au prix d’achat d’un produit immobilier, libre au propriétaire d’utiliser cet argent pour n’importe quelle raison. La garantie financière de la banque résidait dans l’augmentation sans fin de la valeur du produit mis en hypothèque (nous avons vu comment cela c’est passé !).

MLS (Multiple Listing Service) :
Liste de toutes les propriétés à vendre dans un marché. Seuls les agents immobiliers (REALTOR ®) ont accès a cette banque de données.
Nous avons aussi accès a tous les registres de l’immobilier (Tax Records) pour nous permettre de suivre l’évolution de la valeur d’un bien. Le système est conçu pour que le vendeur d’un bien ait son produit exposé à tous les acheteurs et réciproquement, un acheteur potentiel est sure de voir tous les biens qui correspondent à ses critères. Pas besoin d’aller d’agence en agence par crainte de manquer la bonne affaire.

MORTGAGE :
Prêt immobilier Américain. Le prêt est garanti par un intérêt dans la propriété achetée. Si un organisme financier vous prête 80% de la valeur d’un bien, 80% de ce bien appartient au préteur jusqu’à ce que vous ayez repayé le prêt. Si vous faites plusieurs prêts, vous aurez un prêt dont le remboursement sera prioritaire (Senior) avec les autres prêts (Junior Loans) se partageant les miettes (s’il en reste !). Il est possible qu’un bien perde une grosse part de sa valeur (comme cela à été le cas récemment). En cas de défaut de l’emprunteur, il est possible que le prêt principal ne soit que partiellement rembourse et que les autres prêts soient promptement éliminés.


NEGATIVE AMORTIZATION :
Le montant des mensualités de remboursement ne couvrent même pas les intérêts sur le prêt. Le manque à gagner est rajoute sur le prêt ; donc plus vous faites de paiements, plus le montant de votre prêt augmente !

NINJA LOANS :
Ne riez pas ! Nom donné à certain produits « Subprime »: No Income, No Job: Approved!

SHORT SALE :
Vente d’un bien quand l’organisme foncier préteur accepte de prendre une perte sur la valeur du bien. Exemple simpliste : Mr Smith doit $200,000 sur une maison qui n’en vaut plus que $120,000. La banque accepte qu’il vende la maison au prix du marché et éponge une perte de $80,000. La banque préfère cette option plutôt que de se retrouver propriétaire d’un bien qu’elle ne veut pas (Foreclosure) et doit entretenir avant de la mettre sur le marché en épongeant une perte encore plus grosse. Les banques sont dans le business des prêts et ne veulent pas être propriétaires de centaines de milliers de maisons.

SIDs /LIDs :
Special Improvement District/Local Improvement district. Ce sont des emprunts souscrits par des collectivités (en général lors de leur construction). Rembourses par les propriétaires dans une collectivité, ces charges sont à considérer sérieusement avant une acquisition.

STATED INCOME LOAN :
Un type de prêt ou l’emprunteur n’est pas oblige de montrer les preuves de sa capacité à rembourser les mensualités.

SUBPRIME :
Nom donné à des prêts risqués accordés à des emprunteurs dont les critères de qualification sont en dessous des normes raisonnables de l’industrie.
Le problème majeur de ces prêts est qu’ils étaient rassembles (Bundled) et revendus comme produits financiers solides à des investisseurs du monde entier.

TEASER RATE :
Tau d’introduction d’un prêt avant que ne commence l’augmentation des mensualités.